买房之前要看懂“城市半径”

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发布时间:2018-01-05 04:34

  买房之前,首先要判断你选的那个地段是否在“人类可接受的极限通勤距离”之内,如果超出这个极限距离,再漂亮、再便宜的房子,都是缺乏外来人口支撑/接盘的,这种房子应该一票否决。

  这个道理理解起来不难,难的是如何测算这个“极限距离”?城市是一个恒动的生态系统,不是静止的机械系统,很多数据是不可知的。经验也表明,这个数字的弹性的确很大,有的人可以接受50公里到80公里,有的只能接受5公里内,众口难调,搞研究只能取大多数人的均值。

  滴滴出行日前公布了一个“出行半径”排行榜,很有参考价值,其对“出行半径”的定义是:以市中心为原点,绝大多数(超过90%)的出行起点或终点都分布在以此为半径的圆圈之内。

  举个例子,如果一个城市90%的打车族都都生活在30公里的出行半径内,那实际上30公里就可以视为这座城市的“人类可接受通勤距离”,我们把它叫做“城市半径”。

  滴滴的数据显示,北京的“城市半径”是31.7km,居全国第一,其次是上海30.8km、深圳30.5km、佛山30.3km、广州29.8km,完整版的榜单在这里:

  细看这个榜单,可以发现,城市规模与城市半径基本上成正比,但差距没有想像中那么大。比如,北京、上海号称中国最大的城市,但其出行半径也只有30公里多一点,而人口规模、经济总量、建成区规模都不到北京1/2的佛山、成都、杭州、大连、东莞等城市,其出行半径也都在28到29公里之间,和北京上海的差距很小。

  这说明,即便是北京上海这样的超级城市,他们真实的“城市半径”其实并没有比二线城市大多少,如果你想当然地认为如果杭州、成都是30公里,那北京、上海会达到60公里,是大错特错的。真相是,大城市的人不是特殊材料做的,他们可接受的极限通勤距离和中小城市没有本质差别,只有细微差别。

  所以,不管是在杭州、武汉、成都买房,还是在北上广深买房,30公里都是一个极为重要的数字,超出这个半径的房子,都应该想清楚一个常识性的问题:你买了之后以后卖给谁?

  有人可能会问,30公里这个数据靠谱吗?下面,来做另外一个测算。

  如果我们把北上广的交通地图做一个对比,会发现,北京六环、上海绕城高速、广州绕城高速、成都六环路组成的圆圈,其半径不约而同地呈现为28公里,其涵盖的面积也差不多都是2000平方公里。不同的是,北京六环以内是北京的主城区,上海绕城高速以内是上海的主城区,广州绕城高速以内则是广佛两个城市的主城区。当然,成都还不够大,六环到五环之间还有大量地块没有城市化。深圳的情况有点特殊,它是多中心结构,这里不做举例。

  下面我们来做几个简单的示意图,分别以各地政务中心或者商业中心为圆心,画一个半径为28公里的圆,看看是怎样的?

  从三个城市的路网规划来看,28公里可以视为这几个城市的“极限通勤距离”,这个数据与滴滴测算的30公里是不是差别不大?

  不过,需要注意的是(敲黑板、划重点):无论是滴滴测算的城市半径,还是各大城市规划的环线,他们都考虑的是汽车出行的半径,而非轨道交通的出行半径。而在大城市,特别是一线城市里,轨道出行正在超越汽车出行,成为主流的出行方式。也就是说,再过若干年,等中国城市全面进入轨道交通时代,30公里这个“城市半径”有望再次被突破。

  事实上,北上广深现已开通的地铁线路,很多都已超出市中心50公里的半径了,只不过速度还没有跟提上去,超过30公里的地铁通勤仍然不是主流。但如果180公里时速以上的高速地铁未来能够普及,那么“大城市的人类可接受通勤距离”从现在的30公里提升到50公里甚至80公里,完全不是问题。

  综上所述,“城市半径”是一个动态概念,它会随着交通技术的升级,不会突破旧的极限值。现阶段,这个半径应该是30公里左右,未来这个半径有望拓展到50公里乃至80公里。如果对技术有信心,大城市的“城市半径”会越来越大,你买房的选择区间也会越来越大。

  以下是滴滴大数据通过城市半径制作的城市结构图:

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